Private Ladeinfrastruktur: Modernisierte Gesetze

Von Dr. Katja Löhr-Müller

Die Elektromobilität im Fuhrpark ist derzeit in aller Munde. Arbeitgeber, die sich bisher nur zögerlich mit diesem Thema befasst haben, werden immer häufiger von ihren Mitarbeitern gedrängt, auch reine Elektrofahrzeuge oder vor allem Plug-in-Hybride als Dienstwagen in die Car Policy aufzunehmen.

Dies liegt nicht immer daran, dass Dienstwagennutzer ein neues ökologisches Bewusstsein entwickeln. Oft ist diese Forderung schlicht in der Tatsache begründet, dass die Versteuerung der privaten Nutzung des Dienstwagens durch den Gesetzgeber für reine Elektroautos und bestimmte Plug-in-Hybride erheblich reduziert wurde. Wer will dann als Arbeitnehmer nicht jeden Monat einige Euro sparen, statt sie an das Finanzamt abzuführen?

Herausforderung private Ladeinfrastruktur

Manch ein Arbeitgeber tat sich in der Vergangenheit allerdings schwer, Elektroautos oder Plug-in-Hybride als Dienstwagen freizugeben. Unter anderem aus folgendem Grund: Die Lademöglichkeiten im öffentlichen Verkehrsraum sind nach wie vor beschränkt, auch wenn sich das Netz von Jahr zu Jahr vergrößert. Daher ist jedes Unternehmen, das Elektrofahrzeuge oder Plug-in-Hybride als Firmenwagen auch zur privaten Nutzung zur Verfügung stellen möchte, gut beraten, private Lademöglichkeiten beim Arbeitnehmer abzuklären. Und das am besten, bevor der Dienstwagen bestellt wird.

Bisher scheiterten Bemühungen von Dienstwagenfahrern, zu Hause eine Wallbox installieren zu lassen, nicht selten daran, dass der Vermieter oder eine Wohnungseigentümergemeinschaft die entsprechende Installation untersagte. Rechtlich war dies auch zulässig, da es sich bei der Installation, die in der Regel auch eine Neuverlegung von Elektrokabeln beinhaltet, um eine sogenannte bauliche Veränderung handelt. Und dafür brauchen Mieter eben die Einwilligung des Vermieters. Soll die Ladevorrichtung im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum errichtet werden, war bisher sogar der einstimmige Beschluss aller Wohnungseigentümer erforderlich.

Wohneigentumsgesetz wird modernisiert

Dieser Problematik hat sich die Bundesregierung angenommen und einen Entwurf zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in den Bundestag eingebracht. Der etwas sperrige Gesetzestitel soll dabei wie folgt lauten: Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von Kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz- WEMoG). Bereits Ende August 2019 hatte die Bund-Länder-Arbeitsgruppe einen Abschlussbericht zur WEG-Reform vorgelegt. In den darauffolgenden Beratungen zeichneten sich dann jedoch wesentliche Änderungen am Gesetzentwurf ab. Vorbehaltlich der Zustimmung des Bundesrates sollen die neuen gesetzlichen Regelungen nun zum 1. Dezember 2020 in Kraft treten.

Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung solcher Veränderungen sollen mit den neuen gesetzlichen Regelungen erheblich vereinfacht werden. Danach ist zukünftig vorgesehen, mit einfacher statt mit absoluter Mehrheit bauliche Veränderungen zu ermöglichen, selbst wenn die Maßnahme andere Eigentümer beeinträchtigt.

Wer zustimmt, trägt die Kosten

Grundsätzlich ist vorgesehen, dass die Kosten, die schnell mehrere tausend Euro betragen können, wenn Kabel gezogen und eine Wallbox oder Ladesäule installiert werden soll, von jenen Eigentümern getragen werden sollen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Eine volle Kostenlast für alle Eigentümer soll nur dann bestehen, wenn der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, aber mit mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen worden ist. Sind die Kosten der baulichen Veränderung allerdings unverhältnismäßig – was immer das nach Ansicht des Gesetzgebers bedeuten mag –, soll die Kostentragung durch sämtliche Eigentümer ausgeschlossen sein.

Nicht genau geregelt wird ebenfalls, was passiert, wenn ab einer bestimmten Anzahl von Ladesäulen das Stromnetz erweitert werden muss oder einzelne Eigentümer nachträglich in die Nutzung einer bereits installierten Ladestation einsteigen wollen. Bisher ist dazu nur vorgesehen, dass in einem solchen Fall "angemessene" Zahlungen zu erfolgen haben. Sollte hier an den gesetzlichen Regelungen nicht nachgebessert werden, müssen wohl wieder einmal Gerichte entscheiden, wie eine solche Kostenverteilung dann auszusehen hat.

Anpassung auch der mietrechtlichen Bestimmungen

Da nicht jeder Nutzer von Elektrofahrzeugen auch Immobilieneigentümer ist, war es zudem erforderlich, die mietrechtlichen Bestimmungen anzupassen. Dies soll durch einen neuen Paragrafen, den § 554 BGB-E erfolgen. Hier will der Gesetzgeber Mietern unter anderem auch einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Einbau einer Ladestation zugestehen. Der Vermieter soll seine Zustimmung nur dann verweigern dürfen, wenn er sich gegenüber dem Mieter in Textform verpflichtet, unverzüglich Maßnahmen durchzuführen, um eine ausreichende und dem Mieter zugängliche Lademöglichkeit für elektrisch betriebene Fahrzeuge im Objekt zur Verfügung zu stellen oder sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an der Errichtung oder Nutzung der Lademöglichkeit auch unter Berücksichtigung von Belangen des Klimaschutzes deutlich überwiegt.

Ob diese vorgesehenen gesetzlichen Änderungen tatsächlich dazu führen, dass es für Arbeitgeber leichter wird, die Problematik des Ladens von Elektrofahrzeugen als Dienstwagen in den Griff zu bekommen, bleibt abzuwarten.